От выручки отеля до выплаты владельцу номера: как устроена доходность гостиничной недвижимости

Гостиничный номер может принести 30 тысяч евро выручки за год, но собственник получит лишь часть этой суммы. Размер выплаты зависит от расходов отеля и того, как они распределяются по договору. Поэтому сравнивать инвестиционные предложения имеет смысл по деньгам, остающимся владельцу, и по условиям, при которых он их получит.

Что именно получает владелец

В договоре нужно разделить два вопроса: результаты каких номеров учитываются и как рассчитывается выплата.

Доход может определяться отдельно по вашему номеру либо по общему пулу, объединяющему номера участников программы. В пуле результат распределяется по согласованной формуле, например с учётом площади или категории номера. Его собственная загрузка тогда не определяет выплату напрямую.

Далее действует формула расчёта. Собственнику может причитаться остаток после расходов и вознаграждения управляющего либо согласованный процент выручки.

При разделении выручки оператор покрывает оговорённые операционные затраты из своей доли. Такой механизм описан, в частности, в материале HVS о кондо-отелях [1].

Для инвестора существенно, какие платежи всё же остаются за ним: содержание здания, страхование, ремонт или иные взносы. Разделение выручки может применяться и к отдельному номеру, и к общему пулу.

При фиксированной аренде размер платежа определяется договором. Оценка такой модели включает способность арендатора платить, срок обязательств и условия после его окончания.

Формулировка «гарантированная доходность» сама по себе этих вопросов не решает: нужно установить, кто обязан платить и чем обеспечено обязательство.

Какие расходы учитываются до выплаты

Основу выручки от проживания составляют количество проданных ночей и их средняя фактическая цена. Для годового прогноза учитывают сезонность, скидки и доступность номера для бронирования.

Личное проживание владельца сокращает число ночей, которые можно продать гостям; его влияние на выплаты устанавливается договором.

Доходы ресторана, спа и других подразделений не следует автоматически включать в расчёт владельца номера.

Из выручки оплачиваются персонал, уборка, прачечная, коммунальные услуги, расходные материалы, текущий ремонт и общие службы отеля.

Комиссии площадок бронирования и туристических посредников, а также приём платежей тоже стоят денег.

В расчёте по отдельному номеру необходимо видеть не только итоговую сумму затрат, но и правило, по которому ему отнесена доля общих расходов.

Управление и услуги бренда могут оплачиваться отдельно.

Marriott в отчёте за 2025 год описывает базовое вознаграждение от выручки и стимулирующее вознаграждение, связанное с прибыльностью управляемого отеля, а для франчайзинговых объектов предусмотрены роялти.

Компания также указывает платежи за централизованные программы и услуги [2].

Эти условия относятся к отношениям сети с её контрагентами. Как соответствующие расходы отражаются на владельце отдельного номера, определяется документами конкретного проекта.

Вознаграждения бренду и оператору могут покрывать разные услуги. При проверке важно установить базу каждого начисления, состав услуг и наличие дополнительных платежей.

Если маркетинг или бронирование уже включены в комплексную плату, отдельное начисление за те же услуги требует пояснения.

Ещё одна статья — резерв на замену мебели и оборудования.

Его назначение — финансировать периодическое обновление оснащения, как поясняет HVS в обзоре договоров управления [3].

Отчисления уменьшают текущую выплату, хотя работы выполняются позднее.

Размер резерва и порядок его использования нужно смотреть в договоре; крупная реконструкция может потребовать дополнительных средств.

Страхование, налоги на объект и отдельные платежи за содержание здания также должны быть учтены, каждый один раз.

От выручки к доходности

Посмотрим, как этот расчёт устроен на примере проекта Wyndham Garden Bucharest Airport Hotel в Бухаресте.

В финансовой презентации стоимость номера Standard в здании А составляет 195 000 евро без НДС.

Проект использует пуловую модель распределения дохода; для наглядности прогноз представлен в расчёте на один номер [4].

Возьмём сценарий, обозначенный в презентации как реалистичный:

• Средняя стоимость проживания — 160 евро за ночь.
• Загрузка — 80%.
• Расчётный период — 365 дней.

Годовая выручка составляет:

160 × 365 × 80% = 46 720 евро.

Из этой суммы в модели предусмотрено 18 688 евро на общие расходы и маркетинг — 40% выручки.

В состав расходов включены обслуживание недвижимости, коммунальные услуги, административные затраты, маркетинг и резервы на замену.

После их вычета остаётся:

46 720 − 18 688 = 28 032 евро.

Это соответствует указанной в презентации доходности 14,4% от цены номера до налогов и комиссии за управление.

Далее прибыль распределяется:

• 80% — инвесторам.
• 20% — управляющей компании и оператору гостиничного бренда.

Расчётная доля инвестора составляет:

28 032 × 80% = 22 425,60 евро в год.

Доходность после этой комиссии:

22 425,60 / 195 000 × 100% ≈ 11,5% годовых.

Это показатель до налогов и дополнительных платежей по договору.

Пример показывает последовательность расчёта: средняя цена ночи и загрузка формируют выручку, из неё покрываются предусмотренные моделью расходы, затем прибыль распределяется между участниками.

При пуловой системе индивидуальная выплата определяется долей инвестора и правилами распределения, закреплёнными в договоре.

Следует учитывать, что приведённые показатели являются прогнозными.

Для индивидуального расчёта дополнительно учитываются налоги, расходы на приобретение, НДС, если он остаётся затратой инвестора, и предусмотренные договором платежи, не включённые в финансовую модель.

Резервы на обновление и обслуживание учитываются в соответствии с договором, без повторного вычета уже включённых сумм.

Что проверить до покупки

Финансовую модель следует сверить с договором: все ли вычеты учтены и совпадает ли формула выплаты.

Для действующего отеля нужны отчётность о доходах и расходах, расчёты распределений и подтверждение фактических выплат собственникам.

Выплаты сами по себе не доказывают устойчивость дохода: важно понимать, за счёт каких поступлений они обеспечены.

Для нового проекта отдельно оцениваются сроки открытия и период выхода на плановую загрузку.

В договоре должны быть понятны сроки выплат, состав отчётности, возможность проверки расчётов, условия дополнительных взносов и выхода из программы.

После этого можно сопоставлять проекты по доходности на полный вложенный капитал и проверять, как она меняется при менее благоприятных условиях.

Такой расчёт позволяет оценить, соответствует ли ожидаемый доход тем обязательствам и рискам, которые принимает собственник.