Португалия
-
Вход от
€300 000
городские апартаменты; премиальные локации — от €500 000
-
Доходность
3–6%
чистая, ориентировочно; зависит от местоположения и модели аренды
-
Резидентство
не через недвижимость
Golden Visa — только через фонды, находящиеся под надзором CMVM, от €500 000
-
Расчеты
EUR
NIF, банковские требования AML/KYC и подтверждение источника средств
-
Ключевой принцип
недвижимость и ВНЖ разделены
это два отдельных инвестиционных решения с разными рисками
Почему Португалия
Зрелый европейский рынок с полной частной собственностью для иностранцев, надежным государственным реестром и расчетами в евро. Роль в портфеле — сохранение капитала в долгосрочной перспективе, а не максимальная доходность или ускоренная миграция.
-
Полное право собственности без ограничений
Иностранцы — как резиденты, так и нерезиденты — приобретают недвижимость в полную собственность наравне с гражданами, без участия местного партнера.
-
Надежный государственный реестр
Право подтверждается через Registo Predial (Certidão Permanente) и налоговый кадастр Caderneta Predial
-
Европейский валютный якорь
Активы в евро и правовая среда ЕС — диверсификация за пределами долларовой зоны и рынков СНГ.
-
Стабильный городской спрос
Ограниченное новое предложение в крупных городах поддерживает цены; спрос на аренду формируют бизнес, экспаты и студенты.
Типы недвижимости
Приоритет — ликвидные городские апартаменты для долгосрочной аренды. Туристическая модель допускается только на законной лицензионной основе.
-
Городские апартаменты
Лиссабон, Оэйраш, Порту — бизнес- и премиум-класс, долгосрочная аренда и сохранение капитала.
-
Виллы
Кашкайш и Алгарве — lifestyle-формат с сезонностью и более высокими фиксированными расходами.
-
Branded residences и гостиничные номера
Статус Empreendimento Turístico снимает вопрос о законности краткосрочной аренды; проверяется договор об управлении.
-
Новострой (off-plan)
Только при наличии проектного финансирования, разрешений и надежной структуры платежей.
Ключевые локации
-
ПРИОРИТЕТНАЯ
Лиссабон
Максимальная ликвидность, высокий входной порог, умеренная текущая доходность
-
ПРИОРИТЕТНАЯ
Оейраш
Технологический кластер, корпоративная аренда — баланс ренты и ликвидности
-
ПРИОРИТЕТНАЯ
Порту / Вила-Нова-де-Гая
Студенческий, корпоративный и экспатовский спрос
-
ПРЕМИУМ
Кашкайш
Премиальный lifestyle-сегмент, риск переплаты на пике
-
ВЫБОРОЧНАЯ
Брага / Коимбра
Более доступный вход на рынок, университетский спрос, более низкий потенциал роста
-
ПОСЛЕ ПРОВЕРКИ
Алгарве
Курортный рынок с учетом сезонности и зависимости от статуса AL
-
УСИЛЕННАЯ ПРОВЕРКА
Мадейра (Фуншал)
Среднесрочная аренда, спрос со стороны переезжающих, более низкая ликвидность
Налоги и расходы
Совокупные расходы покупателя — примерно 6–10,5 % от стоимости объекта — растут вместе с ценой в связи с прогрессивной шкалой IMT.
| Налог | Ставка | Комментарий |
|---|---|---|
| IMT (налог на передачу прав) | прогрессивно, до 7,5 % | Эффективно ≈5–6 % — около €500 000; 7,5 % от €1 млн |
| Гербовый сбор (Imposto do Selo) | 0,8% | От цены сделки, оплачивается покупателем |
| IMI (ежегодный) | 0,3–0,45%/год | Муниципальный налог от налоговой стоимости VPT |
| AIMI | 0,7–1,5%/год | При совокупной VPT жилья свыше €600 000 на физическое лицо (€1,2 млн на супружескую пару) |
| Доход от аренды (нерезидент) | 25% | С чистого дохода; для резидентов — прогрессивная ставка или 28% по выбору. |
| Прирост капитала при продаже | 50 % дохода по прогрессивной шкале | Требует отдельного моделирования с учетом структуры владения |
Покупка недвижимости в Португалии не является основанием для получения Golden Visa: недвижимость исключена из программы в рамках реформы Mais Habitação (Lei № 56/2023). Миграционный маршрут сохраняется только через регулируемые инвестиционные фонды под надзором CMVM от €500 000 — это покупка доли, а не объекта. Срок натурализации продлен Законом Lei Orgânica № 1/2026: 10 лет для большинства заявителей, 7 — для граждан португалоязычных стран. Ставки и условия проверяются на дату заключения сделки.
Краткосрочная аренда (Alojamento Local)
Стандартную городскую квартиру нельзя рассматривать как готовый объект «под краткосрочную аренду». Режим AL (Alojamento Local) зависит от муниципалитета и конкретного адреса.
-
Регистрация AL
Оформляется через электронный Balcão Único; условия определяются муниципальным регламентом.
-
Зоны ограничений
Муниципалитеты могут устанавливать containment zones с отдельными ограничениями и процедурами.
-
Передача лицензии
Действующая регистрация обычно передается покупателю вместе с объектом — за исключением зон ограничений.
-
Туристический комплекс
Empreendimento Turístico — отдельный, более стабильный режим по сравнению с AL.
Регулирование AL неоднократно менялось (Mais Habitação 2023, Decreto-Lei № 76/2024) и остается нестабильным. Статус конкретного адреса, наличие зоны ограничений и правила кондоминиума проверяются до сделки; модель доходности не строится на нелегальной краткосрочной аренде.
Как мы помогаем
Полный цикл — от подбора до заключения сделки.
-
Подбор объекта
Сравниваем бюджет, цель покупки, местоположение, налоговую модель и реалистичный срок владения.
-
Юридическая и техническая проверка
Осуществляем координацию с независимым португальским адвокатом: Certidão Permanente, сверка с Caderneta Predial, Licença de Utilização, энергетический сертификат, обременения и задолженности кондоминиума.
-
Сопровождение сделки
Координируем NIF, банковский комплаенс, бронирование, CPCV с авансом, уплату IMT и Imposto do Selo, оформление Escritura или DPA и регистрацию в Registo Predial.
-
Поддержка после покупки
Оказываем содействие в вопросах управления, аренды, страхования, взаимодействия с кондоминиумом и налогового сопровождения.
Показатели доходности 3–6 % являются ориентировочными чистыми значениями и не являются гарантией результата; валовые рекламные ставки выше фактических. Из-за входных затрат в размере 6–10,5% и налога на прирост капитала краткосрочный горизонт владения (1–2 года) экономически нецелесообразен — целевой горизонт составляет 5–7 лет и более. Покупка недвижимости не дает права на ВНЖ, ПМЖ или гражданство Португалии. Налоговые условия и применимость режима IFICI определяются индивидуально — рекомендуем проконсультироваться с местным налоговым консультантом.