Le Portugal
-
À PARTIR DE
300 000€
Appartements en ville ; emplacements de prestige — à partir de 500 000€
-
RENDEMENT
3–6%
net, à titre indicatif ; dépend de l'emplacement et du type de bail
-
RÉSIDENCE
pas en raison de l’immobilier
Golden Visa — uniquement via des fonds supervisés par la CMVM, à partir de 500 000€
-
PAIEMENTS
EUR
NIF, contrôles bancaires AML/KYC et justificatif de l’origine des fonds
-
Principe clé
L’acquisition immobilière et la résidence sont dissociées
Il s'agit de deux décisions d'investissement distinctes présentant des risques différents.
Pourquoi Le Portugal
Un marché européen mature, offrant une pleine propriété privée aux étrangers, doté d'un registre public solide et où les transactions s'effectuent en euros. Son rôle au sein d'un portefeuille est la préservation du capital à long terme, et non la rentabilité maximale ou une migration accélérée.
-
Pleine propriété sans restrictions
Les étrangers — résidents et non-résidents — peuvent acquérir un bien en pleine propriété au même titre que les citoyens, sans avoir besoin d'un partenaire local.
-
Un registre national solide
Le droit de propriété est attesté par le Registo Predial (Certidão Permanente) et le cadastre fiscal (Caderneta Predial).
-
Ancrage monétaire européen
Les actifs en euros et le cadre juridique de l'UE : une diversification hors de la zone du dollar et des marchés de la CEI.
-
Une demande urbaine stable
L'offre limitée de nouveaux logements dans les grandes villes soutient les prix ; la demande locative est portée par les entreprises, les expatriés et les étudiants.
Types de biens immobiliers
La priorité est donnée aux appartements urbains facilement louables destinés à la location à long terme. Le modèle touristique n'est autorisé que dans le cadre d'une licence légale.
-
Appartements en ville
Lisbonne, Oeiras, Porto — segment business et premium, location longue durée et préservation du capital.
-
Villas
Cascais et l'Algarve : un concept lifestyle marqué par la saisonnalité et des coûts fixes plus élevés.
-
Résidences de marque et unités hôtelières
Le statut d’« Empreendimento Turístico » encadre légalement la location de courte durée ; le contrat de gestion doit être vérifié
-
Programme immobilier neuf (off-plan)
Uniquement si le financement du projet est assuré, si les autorisations ont été obtenues et si la structure des paiements est garantie.
Localisations clés
-
PRIORITAIRE
Lisbonne
Liquidité maximale, investissement initial élevé, rendement courant modéré
-
PRIORITAIRE
Oeiras
Pôle technologique, location d'entreprise — équilibre entre loyer et liquidité
-
PRIORITAIRE
Porto / Vila Nova de Gaia
La demande des étudiants, des entreprises et des expatriés
-
PREMIUM
Cascais
Segment « lifestyle » haut de gamme : risque de surpaiement au sommet du marché
-
SÉLECTIVE
Braga / Coimbra
Un accès plus facile, une demande universitaire, un potentiel de croissance plus faible
-
APRÈS VÉRIFICATION
Algarve
Marché touristique caractérisé par sa saisonnalité et sa dépendance au statut AL
-
CONTRÔLE RENFORCÉ
Madère (Funchal)
Location à moyen terme, demande des personnes mutées, liquidité moindre
Impôts et dépenses
Les frais totaux à la charge de l'acheteur s'élèvent à environ 6-10,5 % de la valeur du bien et augmentent parallèlement au prix en raison du barème progressif de l'IMT.
| Impôt | Taux | Commentaire |
|---|---|---|
| IMT (impôt sur le transfert de propriété) | progressif, jusqu'à 7,5 % | Taux effectif : ≈5–6 % autour de 500 000€ ; 7,5 % à partir de 1 M€ |
| Droit de timbre (Imposto do Selo) | 0,8% | Sur le prix de la transaction, payable par l'acheteur |
| IMI (annuel) | 0,3–0,45%/an | Taxe municipale sur la valeur imposable (VPT) |
| AIMI | 0,7–1,5%/an | Pour une valeur totale de l'immobilier supérieure à 600 000€ par personne physique (1,2 million d'euros par couple) |
| Revenus locatifs (non-résident) | 25% | Sur le revenu net ; résidents — taux progressif ou 28 % sur option |
| Plus-value réalisée lors de la vente | 50 % des bénéfices selon un barème progressif | Nécessite une modélisation spécifique en fonction de la structure de propriété |
L’achat d’un bien immobilier au Portugal ne constitue pas un fondement pour l’obtention du Golden Visa : l’immobilier a été exclu du programme par la réforme « Mais Habitação » (Loi n° 56/2023). Le seul parcours d’investissement maintenu repose sur des fonds d’investissement réglementés, sous la supervision de la CMVM, à partir de 500 000€ — il s’agit de l’acquisition de parts de fonds et non d’un bien immobilier. La durée de résidence requise pour la naturalisation a été portée à 10 ans pour la majorité des demandeurs et à 7 ans pour les ressortissants de pays lusophones, conformément à la Loi organique n° 1/2026. Les taux et conditions doivent être vérifiés à la date de la transaction.
Location de courte durée (Alojamento Local)
Un appartement urbain standard ne peut pas être considéré comme un bien « prêt à être exploité en location de courte durée ». Le régime AL (Alojamento Local) dépend de la municipalité et de l’adresse exacte.
-
Enregistrement AL
L’enregistrement s’effectue via le Balcão Único électronique ; les conditions applicables sont définies par le règlement municipal.
-
Zones de restriction
Les municipalités peuvent établir des zones de restriction avec des restrictions et des procédures spécifiques.
-
Transfert de licence
L’enregistrement existant est généralement transféré à l’acquéreur avec le bien — sauf dans les zones de restriction.
-
Complexe touristique
Empreendimento Turístico — un régime distinct et plus stable que l’AL.
La réglementation de l’AL a été modifiée à plusieurs reprises (Mais Habitação 2023, Decreto-Lei n° 76/2024) et reste instable. Le statut de l’adresse concernée, le classement en zone de restriction et le règlement de la copropriété doivent être vérifiés avant la transaction ; le modèle de rendement ne repose pas sur la location de courte durée illégale.
Comment nous apportons notre aide
Un cycle complet, de la sélection du bien à la conclusion de la transaction.
-
Sélection du bien immobilier
Nous comparons le budget, l'objectif d'achat, l'emplacement, le régime fiscal et la durée de détention réaliste.
-
Vérification juridique et technique
Nous assurons la coordination avec un avocat portugais indépendant pour les documents suivants : Certidão Permanente, relevé du Caderneta Predial, Licença de Utilização, certificat de performance énergétique, charges et dettes de la copropriété.
-
Suivi de la transaction
Nous nous chargeons de la coordination du NIF, de la conformité bancaire, de la réservation, du CPCV avec acompte, du paiement de l'IMT et de l'Imposto do Selo, de l'Escritura ou du DPA, ainsi que de l'enregistrement au Registo Predial.
-
Assistance après-vente
Nous vous accompagnons dans la gestion, la location, l'assurance, les relations avec la copropriété et les formalités fiscales.
Les taux de rendement de 3 - 6 % sont des estimations nettes indicatives et ne constituent pas une garantie de résultat ; les taux bruts annoncés dans les supports marketing sont supérieurs aux rendements effectivement réalisés. En raison des frais d’acquisition de 6 - 10,5 % et de l’impôt sur les plus-values, un horizon de détention court (1 - 2 ans) est économiquement peu pertinent — l’horizon cible est de 5 - 7 ans ou plus. L’acquisition d’un bien immobilier ne donne pas droit à un titre de séjour, à la résidence permanente ni à la nationalité portugaise. Les conditions fiscales et l’éligibilité au régime IFICI sont déterminées au cas par cas — il est recommandé de consulter un conseiller fiscal local.